DiEmanuele Mazzieri

Costo di una linea vita condominiale: il Prezzo e il Ritorno dell’Investimento

Parliamo di fatti concreti: Il costo di una linea vita condominiale CHERUB e del ritorno dell’investimento

Recentemente ho avuto modo di parlare del costo di una linea vita con molti Amministratori di Condominio.

Questo, durante i miei incontri di presentazione del programma CHERUB, progettazione, realizzazione e gestione linee vita condominiali.

Noto sempre grande  interesse per i miei discorsi sulla deontologia della sicurezza… ma anche un po’ di sbadigli.

Stesso interesse quando tocco l’argomento dei rischi connessi alla responsabilità civile e penale a carico dell’Amministratore… anche se a questo punto volano corna e scongiuri.

Noto che riesco a stimolare anche molte domande sugli obblighi di legge oppure sulla semplicità e velocità di intervento proprie dell’impiego di una linea vita condominiale… anche se molti preferiscono ancora chiudere le velux a chiave.

Niente però, di tutto quello che dico, è più interessante e semplice da comprendere di quando apro i miei fogli e mostro un caso reale con i veri numeri, tempistiche e cifre a confronto.

Si parte sempre dalla stessa domanda:

“Emanuele, ma quale è il costo di una Linea Vita Condominiale? Quanto costa installarne una? Poi non è obbligatoria, come si può convincere l’Assemblea ad installare qualcosa di non obbligatorio e costoso? Già è dura convincerla sugli interventi urgenti e obbligatori… “

Facciamo un attimo un passo indietro e torniamo sui fondamentali.

Chi la conosce la differenza tra una linea vita e una Linea Vita Condominiale?

Tecnicamente e a livello di sicurezza, nessuna ;

Legalmente, ne gode appieno l’Amministratore ;

Economicamente, conviene a tutti , dal condòmino all’amministratore e perfino al manutentore .

Le prime due affermazioni non sono nemmeno da dimostrare, sono argomenti ormai assodati che pescano ad ampie mani all’interno del D.Lgs. 81/2008, Titolo IV e anche all’interno delle normative tecniche UNI 11560:2014, UNI 795:2012 e UNI 11578:2015.

La terza affermazione, la convenienza economica di un sistema anticaduta permanente, è così palese che…

…un momento!

Il Ritorno dell’Investimento (ROI).

In effetti non ho mai letto nessun report di convenienza economica di una Linea Vita Condominiale, un cosiddetto ROI (Return On Investment).

È un argomento che anche gli Amministratori condominiali fanno fatica a spiegare alle Assemblee, solitamente note per la loro miopia ad ogni investimento a lungo termine.

Ho deciso di scriverlo io questo report , portando proprio come esempio un condominio amministrato da un mio cliente, del quale vi dico solo che opera nella Provincia di Firenze ma non in centro città.

Premesse e Avvertenze!

Ti spiego come interpretare i numeri che leggerai nel seguente report:

1. l’immobile conta precisamente 15 unità immobiliari che, per semplicità, ho fatto finta che ogni proprietario possieda lo stesso numero di millesimi pari a 66,7/1000;
2. il tetto è piano, in guaina ardesiata e con due punti di accesso per cui, in teoria, ogni manutenzione al manto potrebbe essere eseguita in due fasi: per semplicità ne calcoliamo una unica;
3. il tetto, nella realtà, è molto vecchio e ogni anno necessita di almeno un paio di interventi di piccola manutenzione. Per non falsare troppo i numeri e far si che lo stesso report possa valere anche per un tetto più recente, abbiamo considerato un intervento di manutenzione ogni due anni: 1 intervento / 2 anni (dal ripristino di una guaina alla manutenzione di un’antenna);
4. per rispetto della privacy del Condominio, vi dirò che le cifre sono sono quelle effettive ma aumentate di un coefficiente X ovvero ogni costo è stato aumentato in proporzione così che il ROI non cambi ma allo stesso tempo non si sappia quale sia stata la reale cifra.
5. I prezzi per le sicurezze temporanee, anche queste aumentate dello stesso coefficiente X, sono prezzi di mercato sulla piazza di Firenze e Prato (provincia);
6. Le modalità di intervento e i costi di manutenzione riportati sono standard di mercato, ben diversi dagli standard qualitativi che CHERUB  offre e dalle modalità di manutenzione e gestione del suo programma il quale, se vogliamo dirla tutta, è molto più innovativo e conveniente;

Nota tecnica 1: l’impianto di esempio è del tipo “a caduta impedita” il che significa che è la versione più sicura e anche più costosa dopo il parapetto permanente; risponde a tutte le indicazioni del DPGR 75/R del 2013 della Regione Toscana .

Nota tecnica 2: si considera la vita media dell’impianto pari a 15 anni anche se può durare oltre 20 anni.

Planimetria dall’Elaborato Tecnico delle Coperture

Planimetria dall’Elaborato Tecnico delle Coperture

Dimensioni di copertura:

La copertura è di tipo terrazza, con pianta a “C”;

Due punti di accesso situati al fine corsa del vano scala, costituiti da porte di dimensioni adeguate;

Perimetro di circa 165 m + i due vani scala;

altezza rispetto un piano stabile, circa 15 m;

nessuna veletta perimetrale o parapetto;

gronde incassate in guaina;

posizionato su strada comunale;

Descrizione dell’impianto:

L’impianto anticaduta è di tipo strutturale, da ancorare direttamente al solaio di copertura in latero cemento con successivo ripristino delle impermeabilizzazioni in guaina bituminosa.

Costituito da:

n° 1 Ancoraggio Lineare Tipo C di lunghezza pari a 37 m

n° 18 Ancoraggi Puntuali Tipo A sottotegola

n° 12 Ancoraggi Puntuali Tipo A a parete (sentiero di accesso alla Linea Tipo C

Produttore: [omissis]

Realizzazione in progressione:

si installa la linea vita condominiale rimanendo in sicurezza con gli ancoraggi precedentemente installati fino a completamento dell’impianto.

Tempi di realizzazione:

2 giornate lavorative/uomo = 16 ore

Programma di manutenzione standard:

1. ispezione visiva una volta l’anno
2. ispezione strutturale una volta ogni 4 anni

nota : la maggior parte dei produttori che fanno riferimento alla UNI 11578:2015, raccomandano un’ispezione visiva ogni 2 anni, invece che ogni anno…

Se facessimo un’isPezione ogni 2 anni invece che ogni anno, sarebbe tutto a vantaggio dell’economicità della Linea Vita Condominiale rispetto ai sistemi collettivi provvisori

Prezzo totale finale:

9.400 € 

+ 1.100 € di opere edili accessorie e ripristini

Totale: 10.500 € comprese le manutenzioni ordinarie e quadriennali in 15 anni

Nel prezzo è compreso:

• Progettazione, verifica, certificazione e deposito in Comune dell’ETC (documentazione obbligatoria)
• Fornitura e posa in opera dell’impianto;
• Opere edili accessorie da pagare con acconto e poi saldo a consegna dell’impianto, con bonifico bancario.
• N° 14 Ispezioni ordinarie, 1 ogni anno per per una vita media di 15 anni;
• N° 3 Ispezioni strutturali, 1 ogni 4 anni per una vita media di 15 anni; Da pagare con cadenza annuale, mediante RID o bonifico

Nota: nei contratti standard, come fanno anche altri operatori, non è solitamente previsto nessun tipo di programma di manutenzione a lungo termine o di gestione e controllo degli accessi; nemmeno di controllo della regolarità delle aziende manutentrici.

L’alternativa ad un sistema di protezione anti caduta permanente è l’allestimento delle sicurezze temporanee come previsto dal D.Lgs. 81/2008

Per mettere in sicurezza un tetto di queste dimensioni dobbiamo calcolare almeno 80 mt parapetto temporaneo: considerandolo di proprietà dell’impresa, teniamo conto solo delle operazioni accessorie:

• N° 2 giornate di noleggio PLE (cestello), 1 per montare e 1 per smontare: 150 €/dia x 2= 300 €
• N° 5 giorni di occupazione suolo pubblico (per lavori della durata di 5 gg almeno): 500,00 (tariffe Comune di Prato);
• Cartellonistica + spese varie: 100 €
• 32 ore lavorative pari a due giornate/ 2 uomini + utile d’impresa

Totale: 3400 €

Questa cifra, come da premesse, va considerata almeno una volta ogni 2 anni per cui, considerando un periodo di 15 anni, va moltiplicata per 8 (il primo intervento + 7 interventi, uno ogni 2 anni).

Riassumendo: abbiamo 2 tipi di intervento

1. Intervento di messa in sicurezza permanente mediante Linea Vita Condominiale
2. Intervento di messa in sicurezza temporanea, all’occorrenza.

Confrontiamo adesso, con l’ausilio di alcuni grafici, il flusso di cassa delle due soluzioni a confronto.

Grafico 1: flusso di cassa per Condominio su un periodo di 15 anni

Grafico 2: flusso di cassa per Unità Immobiliare su un periodo di 15 anni 

Dai grafici del flusso di cassa si nota subito come una Linea Vita Condominiale costi inizialmente di più ed è questo il grande inganno della sicurezza temporanea , il vero ostacolo che molti Amministratori, magari con il contratto di pochi anni, non riescono a superare.

Negli anni che seguono però la storia cambia molto e la spesa inizialmente inferiore del parapetto temporaneo, in realtà si va a ripetere con cadenza frequente (media simulata per semplicità) fino a 8 volte in 15 anni superando di gran lunga il costo di una linea vita permanente .

Ecco i 2 grafici che lo mostrano:

Grafico 3: Totali per Condominio su un periodo di 15 anni

Grafico 4: Totali per Unità Immobiliare su un periodo di 15 anni

Insomma, i numeri parlano chiaro: la Linea Vita Permanente Condominiale conviene a tutti soprattutto con un piano di manutenzione su lungo periodo.

Come sorpassare l’ostacolo del maggior costo iniziale.

Il costo di una Linea Vita Condominiale all’inizio(più alto di un parapetto temporaneo) può essere compensato solo se ci si affida ad un programma di gestione e manutenzione sul lungo termine.

CHERUB ha infatti un programma di incentivi sui contratti di gestione della Linea Vita Condominiale a medio / lungo termine:

BASIC: 3 anni

STRUCTURAL: 5 anni

PREMIUM: 9 anni

Suddetti programmi hanno lo scopo di abbassare il prezzo iniziale (ma anche il prezzo totale dell’impianto! ) permettendo a Condominio e Amministratore di trovare sempre la convenienza in una Linea Vita Condominiale CHERUB

Se vuoi vedere il ROI dei piani BASIC, STRUCTURAL e PREMIUM e come si sviluppano i RISPETTIVI flussi di cassa,

scarica il Report Riservato agli Amministratori Condominiali 

CLICCANDO SU QUESTO LINK

Su un ambito di anticaduta industriale, abbiamo anche il piano di gestione PROFESSIONAL ottimizzato su un periodo dai 5 ai 13 anni, personalizzato in base alle tipologie di impianto presenti all’interno dell’azienda o del Condominio Industriale quali Linee Vita, Binari, Scale, Baie di Carico e anChe DPI.

PER CONCLUDERE, RICAPITOLIAMO I VARI ASPETTI ECONOMICI E I VANTAGGI RELATIVO AL COSTO DI UNA LINEA VITA CONDOMINIALE RISPETTO AD UN SISTEMA PERMANENTI

Il costo di una Linea Vita Condominiale iniziale è di poco superiore al costo dell’allestimento di una sistema di protezione collettiva

Tale costo maggiore viene compensato da CHERUB con la distribuzione dei costi burocratici e una parte dei costi di posa sul programma di manutenzione pluriennale.

Il costo di una Linea Vita Condominiale è “una tantum” ovvero si paga solo la prima volta e negli anni si fa solo regolare manutenzione.

CHERUB sa che la manutenzione, obbligo a carico del proprietario o dell’Amministratore di Condominio, è fondamentale per far si che ogni sforzo fatto dai condòmini e ogni precauzione presa mantenga il suo valore nel tempo

Al contrario, il costo di un Sistema di Protezione Temporaneo è una spesa che si ripresenta nel tempo in maniera IRREGOLARE

Nella Simulazione fatta da CHERUB è stato considerato un intervento di manutenzione con protezioni temporanee ogni 2 anni ma nella realtà si potrebbe verificarsi molto più frequentemente o quando meno te lo aspetti e magari il condòmino,  con i soldi che dovrà spendere, aveva già fatto altri programmi che porterà come scusante in Assemblea.

Il costo di una Linea Vita Condominiale si ammortizza con facilità.

Come spiegato, con CHERUB, parte dei costi iniziali dell’impianto vengono riversati sulla quota annuale per la manutenzione. In questo modo il peso economico su ogni singola Unità Immobiliare si abbassa notevolmente permettendo la realizzazione dell’impianto anche quando questo non è obbligatorio..

Per ulteriori informazioni, visita il sito www.cherub.it oppure CONTATTACI